导语：如果在接收新屋子过后，发现货不对版，房屋质量与签订的买屋合约严重不符，甚至无法入住那么身为屋主，可以怎么做呢？

「居者有其屋」是很多人的梦想，多少人为了供房子而省吃俭用，为的就是拥有自己的安乐窝，可是辛辛苦苦赚来的血汗钱，换来的是「货不对办」的房子，叫屋主深感失望、无奈和心累！

一名男子Tan于2015年，购买了槟州政府在市区推出的一项可负担房屋，岂料等了4、5年，终于盼到拿钥匙的时刻，但一看到房子的情况，叫他极度失望和生气，为此在面子书发文，细数自己购屋的经历，以及对发展商的种种不满。

「买新家，拿钥匙应该是开心的事，不过我的情况却是相反，看到了自己辛辛苦苦赚来的钱，买的家却是预想不到的差！差！差！」

Tan说道，他在2015年得到州政府的献议信函后，经过深思熟虑，最终决定买下要价40万令吉的可负担房屋。结果等了半年才等到发展商的通知，要求购物者签署买卖协议 (Sale and Purchase Agreement) ，并准备缴付10%的定金。

「当时我以为他们会在1-2个星期内准备好SNP，万万没想到他们竟然 连一个标准的SNP都需要5个月的时间才准备好。这情况我有问过律师，如果购物者给了10% 定金，发展商最迟必须在一个月内把SNP准备好。」

从获得州政府献议到签署SNP过程都是「等」！

从Tan缴付定金那天算起，推算发展商必须在36个月后，即2019年4月把钥匙交付给购物者。但基于Tan4月缴付定金，但发展商在9月才让购物者签署买卖协议，为此按照买卖协议的日期推算，拿钥匙的日期则延后到2019年9月。

噩梦的开始：从还没COVID等到有COVID

对Tan来说，这一切还未结束，等到了2019年才是噩梦的开始…… 2019年10月了，Tan并未等到发展商捎来的任何消息，尽管多次联系发展商，但得到的回应只是「快好了」。Tan就这样一等再等，等到了2020年，终没想过会等到新冠疫情爆发，政府宣布3月18日全国进入行动管制令。

「从还没COVID 等到有COVID、到3月18日行动管制令、到5月4日复工、到CMCO、RMCO、什么O都出现了，都是标准回答：‘快好了’。」

项目延误却弃算违约赔偿金

终于，他在9月28日等到了发展商的信函，可以领取钥匙了，不过他对发展商给予的违约赔偿金（LAD）深感不满。

「当时他们有offer我关于无法交屋的违约赔偿金，他们竟然很理直气壮的说，我们已经跟着SNP的算法赔给你们了，不过其实他们算的天数是从SNP到期的日期而已，而且并没有把3月18日，MCO开始的日期算进去。」

根据政府于今年8月份提呈的法案，发展商可行管令期间，即从3月18日到8月31日期间免算赔偿。

「 不过我的情况是本来发展商必须在 2019年交钥匙的，那时都没有COVID、没有MCO、是发展商无能，自己延误了还要弃算违约赔偿金？如果当初发展商如期交钥匙，就什么事都没了！」

「为什么他们可以 waive 掉这期间的 LAD，而我们身为 buyer 的就需要吃这个死猫？」

被逼签署具争议的赔偿，没签不能拿钥匙

显然的，Tan拒绝接受不合理的违约赔偿金，为此发展商给予他二选一的选项，更让他直轰发展商不专业！

「他们说，如果不拿LAD就需要签一个文件，二选一，不然不能拿钥匙。而这文件的内容有一个条款，就是：「I/We shall only accept vacant possession of the Unit without the abovesaid LAD」，意思上可以是：我只拿钥匙，然后放弃赔偿金。」

「其实， 我一进他们的办公室时，他们的职员都很友善，当我说不接受LAD时，她比四川变脸更快，完全就是很不客气的要你签这个文件！」 最后，他还是坚持立场，不接受有关赔偿，被迫签署「有争议的文件」。

看到屋子更心累

Tan拿了钥匙就去看「人生的第一个家」，结果让他 一度以为「来错了地方」！

（一）游泳池完全不一样！

而且，游泳池上方很多水管，完全 破坏整体美观，而且泳池旁 没有排水道。

（二）健身房根本没有「房」！

Tan怒轰：「难道发展商以为放几个健身器材就当成是健身房吗？加上竟然就在游乐园旁边！我说你啊，要省成本也不至于这样吧，小孩子如果在游乐场玩耍，不小心就跑进 健身房， 如果这么重的器材掉下来砸到小孩子的话，那该怎么办？

（三）「开放式」图书馆在泳池旁

（四）管理费竟要RM313.80

Tan不禁怒轰：「以这种设备、我的屋子 1000sqft、加上是政府所称的可负担房屋，我每个月的管理费竟然还敢敢的收我 RM313.80！！！这点我真的接受不到咯！」

「除了管理费贵以外，电梯的access card 和停车场的access card 竟然要我们付钱，RM35 lift x4 和 RM50 carpark x2 总共 RM240，难道这些不包括在设备里面吗？这钱不是我付不起，只是从这点就可以看出连一个几十块的卡，发展商都要和我们收，就可以看出他们到什么程度了。」

（五）以公寓之名，没有像样的大厅

Tan直指，发展商卖的是「公寓」，但却没有一个像样的 lobby！

「我知道再好的发展商建出来的房子都不会十全十美，多多少少都会有瑕疵，不过现在我遇到的这个发展商真的太过分了，使用豪华的宣传单来引诱购屋者，还敢敢给出这么低品质的设备！」

其实，同一个发展商去年在同一个房屋计划下，提交20万令吉的屋子给购屋者时，同样引起轩然大波，过半屋主不满房子素质，纷纷向州政府投诉。 而在5天前，槟城行动党光大州议员郑来兴才在州议会指出，该项目房屋问题一箩筐，屋主投诉一年仍未受理，敦促槟城房屋委员会协助处理购屋者面对的问题。

文章来源：

当屋子货不对版或者延迟交屋子，无疑是向买家泼了冷水。他们唯一的管道，就是通过房屋仲裁庭向房务部索偿。

：
1.
房屋仲裁庭的宗旨就是让屋主或者房产买家能够以最直接、友善以及有效的方式处理他们与发展商之间的问题。除非仲裁庭认为该索赔涉及较复杂的法律相关问题，或个人认为需要聘请律师，届时才需聘请律师。

2.
屋主只需要交付RM 10.00，以及文件还有遵守简单的流程，就能够入禀房屋仲裁庭。房屋仲裁庭能够赔偿以下事项：
(a) 要求支付金钱
(b) 回退已支付的金额
(c) 遵从买卖合约的内容
(d) 赔偿本身遭受的损失和伤害
(e) 取消或变更所有或部分合约内容
(f) 一方必须承担费用
(g) 针对有关金钱裁决的每年不超过8%的利息

3.
但是这个也是有例外，也就是索赔人同意放弃其余的赔款或者发展商以书面同意愿意透过仲裁庭解决问题。

4.
生效日期是从拿到入伙纸，或维修责任期结束的当天开始计算。

5.（court order）般的裁决（award）
仲裁庭的最终判决称为裁决（award），而这个裁决包含了仲裁庭对有关申诉做出的判决，以及针对有关庭令条款的解释。
这个裁决就等同于庭令（court order）。就像任何其他庭令一样，能够通过一个法庭来执行。
值得注意的是，仲裁庭可在没有聆听审讯的情况下，就下定裁决。除了针对颁布裁决的做法提出司法审查之外，我们无法向民事法庭提出上诉。
如果没有遵照仲裁庭颁布的裁决，就会被视为犯法，因此可罚款不超过RM5,000，或监禁不超过2年，或两者兼施。

：
1.索赔人必须提供以下资料和文件给仲裁庭：
- 要填妥：Form 1
- 需准备：索赔书(Statement of Claim)
买卖协议(SPA)
发展商所提供的移交空置管理权(Delivery of Vacant Possession)函件
还有就是10令吉费用

2.呈交文件后，仲裁庭将在1个月半至2个月时间内，通知索赔人听审的日期，也会给予后者两份Form 1。届时，索赔人必须在少过14天时间内，将其中一份Form 1交给相关的发展商。
至于发展商，若有意提出反诉或辩护，则可以在接获索赔人的Form 1之后的14天内，呈交Form 2(4份)和10令吉费用予该仲裁庭。 之后，索赔人同样也可透过呈交Form 3和另10令吉费用，对发展商反诉提出辩护。

3.如果双方无法和解才开庭，仲裁庭会在听审第一天开始计算的60天内作出裁决，它也可能做出以下任何或超过一项裁决：
退还购屋者或任何其他人士已支付款额。
✳️一方面必须遵守买卖协议。
✳️以金钱来赔偿任何损失。
✳️相关合约被全面或部分地修改或取消。
✳️任何方面必须承担成本。
✳️每年支付不超过8%的利息额，除非有关方面用意其他方式。
✳️驳回索赔和起诉。

。
裁决都被视为推事法庭(Magistrate's Court)或地方法庭(Sessions Court)的庭令，仲裁庭秘书将呈交一份裁决复本给有司法权的法庭。

？
如果发展商不遵守裁决，索赔人(购屋者)可向房屋及地方政府部的执法部(Enforcement Division)投诉。
房屋及地方政府部调查后，会采取以下行动：
1.将有关的发展商列入黑名单。
2.对相关发展商采取法律行动，一旦房屋及地方政府部采取法律行动，案件会交由检控单位(prosecution)，以刑事案方式来处理，而刑事处罚方式包括：
- 罚款不少过5000令吉，但不超过1万令吉；或
- 监禁不超过2年；或
- 两者兼施
- 如果是重犯，相关违反者将面对每日最高1000令吉的罚款。

：
Tribunal Perumahan Dan Pengurusan Strata (TPPS)
Aras 3, No. 51, Presint 4, Persiaran Perdana,
62100 Putrajaya.
Tel : 03-88913284 /4758/4746/4774
Faks : 03-88914755
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