2020年新加坡楼市因疫情经历了大起大落，而令市场观察人士感到意外的，是公共住宅（组屋）因疫情突显了价值，疫情导致的经济不稳定使更多人转向实惠的公共住宅。

新加坡住宅可分为政府建造的公共住宅（组屋）与私人住宅两大部分。80%的新加坡人住在组屋，这种住宅只能售给新加坡人，5年以后可以转售及出租。其余20%的新加坡高收入人群住私人公寓或别墅。这部分类似于商品房的私人住宅外国人可以购买。

2020年上半年，疫情使新加坡楼市骤然冷却。2020年上半年，私人住宅的销售量下降了37.6%，从第一季度4,269套减少到了2020年第二季度的2,664套，私人住宅的整体价格下跌了0.7%。公共住房市场也表现不佳，2020年第二季度，组屋转售交易量季度环比下降逾40%，低至3,426套。

然而出人意料的是，6月份商品房新房销售量与上月相比激增了100%以上，达到了近7年来的最高水平。此后，人们积极购房的势头又持续了四个月的时间。第三季度，组屋市场上的二手公寓价格环比上涨了1.5%，这一结果令市场观察人士震惊。

新加坡组屋提升者对私宅需求殷切，本地私宅价格持续上扬。与此同时，不少私宅屋主也借着私宅价格上涨的机会，把房子套现，转买转售组屋，促使组屋转售价回升。

根据建屋发展局提供的数据，自2010年至2019年的10年来，有约5000个私宅屋主脱售私宅转买转售组屋，相当于每年有500多个私宅屋主套现买组屋。

根据建屋发展局提供的数据，自2010年至2019年的10年来，有约5000个私宅屋主脱售私宅转买转售组屋。（档案照）

受访房地产分析师认为，随着人口逐步老龄化，以及未来乐龄人士更谨慎理财，下来可能有更多私宅屋主高价卖房套现，转而在公开市场购买转售组屋，特别是刚满五年最低居住年限（MOP）的较新组屋，或设施完善的成熟住宅区组屋。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与分析部高级副总裁孙燕清接受访问时说，她的确观察到不少转售组屋买家是私宅“降级”者。这些买家当中，一些是集体出售项目屋主，从集体出售中获得了一大笔钱后，决定把部分所得用来买转售组屋，然后把其余现金用于其他形式的投资或作退休用途。

她说：“因此，这些买家有经济能力付更多钱购买他们喜欢的转售组屋单位，尤其是面积较大、地理位置优越又有漂亮景观的单位。有些人也不介意购买稍旧一些，但价格较便宜的转售组屋单位，作为他们安享晚年的住处。”

政府在2010年8月推出措施规定，私宅屋主在购买转售组屋后的六个月内，必须放弃私人房地产，以加强组屋是作为自住用途的原则。 建屋发展局指出，该措施推出10年以来，有约5000户家庭脱售私宅，转而购买转售组屋。

私宅屋主转购组屋 推动组屋价格上升

这些买家对组屋价格多少起了推动作用，促使去年全年转售组屋价格显着上扬4.8％，为2013年以来的最大年度增幅。

博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹指出，转售组屋价格回升来自多方面因素支持，包括私宅”降级者”的需求。

此外，预购组屋延迟竣工、政府为首次购屋者提供多达16万元的补贴，也带动组屋价格上涨。尽管如此，她认为，每年私宅降级者约500人，只占转售组屋总交易量的2％至3％，是很小的一部分，对转售组屋价格整体影响并不大。反观拥有组屋地址的私宅买家，过去10年占私宅总交易量约28.

组屋升级者比率过去五年有下跌趋势，从2015年的46.6％，在去年跌至28.9％。黄秀莹指出，同时期归类于其他或不适用（not applicable）地址的私宅买家显着增加，可能意味着交易时该部分资料还未取得。当交易数据更新后，部分买家可能是拥有组屋地址者。

展望未来，黄秀莹说：“鉴于新加坡人口迅速老龄化，我们预计更多乐龄人士会积极衡量他们的住屋需求和退休财务情况。一些人可能会要把私宅套现，作为退休计划的一部分。”

房地产分析师王伽胜认为，从私宅“降级”至组屋的势头预料上升。他说：“我们需要了解到，现在乐龄人士趋向传统，但未来乐龄人士大多受过高等教育，对生活方式要求更高，倾向于退休后有更多流动资金。”

因此，他认为这些谨慎理财的未来乐龄人士，在住屋选择方面会更务实，包括根据生活需求，从私宅转为组屋。