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在新加坡买屋,到底是买组屋还是公寓,不同得人怎么选?

司马姨 2022/04/29

2020年,是被载入史册的一年。在一片行业下行的滚滚洪流中,新加坡房产市场却展现出惊人的韧性和弹性。专家预计,2021年的房产市场将更加不可小觑!

出人意料的2020年房市 转售价连涨5个月

在2020年初,市场对新加坡私人住宅预期较为负面,但市场的预期并未持续“应验”,新加坡房产市场展现出惊人的韧性。

据新加坡房产联合交易网SRX最新发布的最新预估数据显示:

去年12月,本地转售价环比连涨5个月,全年同比增加1。4%,总交易量更是上扬18。1%,12月份的价格指数也是有记录以来的最高水平。

在去年第3季度销售的3517套新住宅中,中国买家一举买下252个单位。去年5月,更有3名中国买家连房都没看,就在新加坡金融街的高端项目买下总价值2000万新元(约合人民币1。08亿元)的6套房产。这样的消费热情,直接“带火”了新加坡的房产市场。

在新加坡,到底是组屋好还是公寓好?

新加坡组屋

组屋是由新加坡建屋发展局承建,基本来说是政府为公民家庭所建造的保障性住房。

每个新加坡公民经合法婚姻组成了家庭,就有权利购买1套由政府补贴的新组屋。

而永久居民只能在公开市场上购买居住超过5年的旧组屋,而且组成家庭的2位永久居民,从成为永久居民到有资格购买旧组屋,都需要至少三年时间。

值得一提的是,在新加坡有超过80%的居民居住在组屋。

组屋类别

新加坡组屋的类别有1至4个卧房的单位,也有上下2层的EM:Executive Maisonette,还有公寓式组屋和私人组屋,面积有45平到150平各不相同。价格也从20万至$120万新币。

一般来说,组屋的客厅都被当作1个房间来计算。如果有2个卧室的单位称为3房式,3个卧室的单位称为4房式。

5房式的单位也只有三个卧室,但被允许多隔一个书房。

组屋和公寓最大的差别!

需要提醒的是:30年来只有5%的组屋获得了进一步的重建,多数组屋在屋契到期之后,必须归还建屋发展局,土地归还政府。

配套设施

新加坡组屋周边的配套设施非常齐全,比如:熟食中心,菜市场,小超市,小商店,户外大众健身设施,巴士,托儿所,诊所。。。

组屋没有保安设施,任何人都可以随时来到家门口。

建筑特色

组屋的层高通常是2。6米,窗口小,比公寓的面积大且实用,但大多都没有阳台。

15层楼以内的组屋比较普遍!

以前的旧组屋每个单位内都设有垃圾槽,也会带来蟑螂蚂蚁等,尤其是低楼层的单位困扰加剧。

房龄问题

30年房龄的旧组屋,很多还在用桶装煤气需要定时更换;卫生间的天花板经常有水痕;电线的塑料外层老化,也需要更换;客厅和一个卧室的窗口,可能朝向公共走廊。

组屋的噪音问题也是比较严重,各种各样的楼下居民和邻居的自主活动,以及公共区域的维护噪音、垃圾车的影响等。

选择买99年的地契好,还是999年的地契好?

其实这个问题并不难回答,重要的是您买房的预算有多少。

通常来说,相同地点和面积的公寓,99年地契的价格会比永久地契便宜18%-28%左右。

所以根据您的预算,如果买99年的地契,就可以买到面积更大的房子。

另一方面,倘若预算非常充足!那么您就可以同时选择:99年和999/永久地契这两种。

大多数房产从业者都会觉得99年地契足矣!

因为自新加坡建国后,政府就只出售99年地契的住宅用地。

永久地契当然是相当的长久,普通人活不到100岁。

中国的房子地契一般只有70年,对比新加坡的房子99年地契还是很够用了!

所以如果您不想给自己增加过多的经济负担,那么99年的地契足矣!

如果您在经济上实力雄厚,又想给子孙后代留下点什么,那么永久地契则是上选。

新加坡永久居民的组屋限制

家庭不可以同时拥有组屋和公寓,也不允许把组屋整套出租!

公民新购买的组屋,厨房都是空的,需要自己做灶台,安装橱柜,空调和房间的衣柜。

公民家庭只有在领取组屋钥匙的5年之后,需要得到建屋发展局的批准才允许把整套组屋出租,;在新搬入的5年之内,如果屋主不住在单位里面,而是锁一个房间并且出租其他房间,也属于非法。

整套出租和其他购买限制:

每座组屋中出租给外籍租户(不包括马来西亚籍)的单位比率不能超过11%,而每个邻里则不能超过8%。

售卖组屋受到种族比例,公民或非公民的限制。购买旧组屋的定金一般不会超过1000新元。

售卖组屋需要清空整个单位,如果有未经批准的改装,需要还回原状。

无论购买的是新或旧的组屋,即使没有享受政府补贴,在购买组屋的5年之内,在新加坡或海外都不允许有任何住宅房产,但可拥有单纯的商业或工业房产。

如有其他住宅房产,则必须在正式成为组屋屋主的6个月之内脱售!

申请建屋发展局的房贷,贷款额度最高是90%,限制最多申请2次,房贷利息2。6%。

申请建屋发展局的房贷,目的可能是在经济陷入问题时,拖欠政府较易,有些屋主拖欠房贷超过1年。如果长期拖欠银行的房贷,组屋则会被强制收回。

购买新组屋的家庭收入顶限是$1。4万新元。购买组屋,可使用公积金津贴。

单身公民,年满35岁才可以购买旧组屋或非成熟区的新的2房式组屋。

如果夫妻双方有一方不是屋主,而是居住者,没有得到居住者的签名同意,屋主也是无权售卖组屋。

政府规定组屋的房契不可以用来抵押融资。

组屋杂费和津贴

组屋的公民屋主享有政府给予的水电费回扣,每次$55-75之间,每年四次。

即使是五房式组屋的杂费,也是在$100新元之内。

组屋的公民屋主经常享有政府给予的1-3个月的杂费回扣。组屋停车场每个月的停车费是$80-120新元。丢弃大件家具可以要求联络所帮忙,没有额外费用。

租客限制

除了马来西亚,其他国家从事建筑,海事和加工业的工作准证持有者,不允许租整套组屋或房间。

除了马来西亚,其他国家从事制造业的工作准证持有者,不允许租整套组屋,但允许租个别房间。

建屋发展局对出租单位管理严格,一旦接到投诉,半夜都会进行调查。

每个组屋单位,最多允许居住6个人。

新加坡公寓

外国人可以购买所有类型的公寓,包括99年、999年,9999年和永久地契,但不能购买整个公寓项目,有地住宅和空置的住宅地皮。

外国人只可以在圣淘沙的升涛湾购买有地住宅。

公寓的99年房契到期之前,业主可寻求集体出售,或者向土地管理局重新申请99年的地契,并支付估价延续公寓的寿命。

新加坡公寓分为Condominium和Apartment,Condominium都具备公寓设施;Apartment公寓设施小且少,有些除了停车场,并无其他公寓设施。

公寓都拥有围墙,公寓的面积从30平米到几千平米。类型有单身公寓, 1至5个 卧室的单位,顶楼2层甚至3层的复式单位SOHO,双钥匙单位等等。

公寓设施

公寓居民分享的设施有,健身房、水下健身设施,水疗按摩,户外健身设施,游泳池、网球场,篮球场,烧烤台,俱乐部、零售店,托儿所,花园,儿童游乐场,桑拿,阅读室,卡拉OK室,钢琴室,瑜伽室,迷你高尔夫场地等。

有些高端公寓提供管家服务,具备私人入户电梯。

公寓内预定烧烤台或聚会场所的费用通常是几十块钱。有些中大型公寓提供免费巴士,接送公寓住户到地铁站或商场。

多数公寓有24小时的保安执勤和室内对讲装置。

所有的公寓都预装了空调,全套厨房设备和卫浴必备用品,房间都有衣橱。有些还送烤炉,冰箱和洗衣机等。买家只需安装灯、窗帘、再补充家具就可入住。

公寓的层高大约是2。8-3。0米。

公寓的第1个停车位免费。公寓多数都有阳台。公寓一般有落地窗,整个单位感觉明亮。玻璃的隔音效果相对组屋的好很多。客厅的地板是大理石或瓷砖,房间都是木地板。

只要有合法准证,任何租客都可以租公寓

合同的租期至少要6个月。无论面积多大的单位,最多也只能租六个人,租客互相无亲属血缘关系。

出租整个单位,屋主不需要把租客的资料上报政府。

星期六下午,星期日和公共假期,公寓的物业一般没有上班,通常不允许搬家公司进入公寓,搬家需要缴纳押金,目的是确保搬家没有损坏公寓的公共设施如电梯等。

公寓和组屋最大的差别是价格

如果组屋和公寓都在同一个地点,面积和房龄差不多,组屋的价格是公寓的一半。

组屋属于政府,99年之后组屋的一切归零,根本没有价值。

公寓属于私人,相对于组屋,限制少。可以享受公寓提供的设施和环境。99年之后房子还是属于业主,只需要付费延期地契。

新加坡有地住宅

新加坡的有地住宅分为三大类:

联排洋房/排屋 Terrace house

半独立洋房     Semi-detach House

独栋洋房/别墅 Detached house

有地住宅的土地属于屋主个人的,只有新加坡公民才可以购买,PR身份者想买有地住宅需要跟政府申请,但是批准有很大的难度。

联排洋房/排屋Terrace house

指的是一整排的洋房,分角落头和中间的联排洋房,至少要求占地面积200平方米。

来源:8视界

半独立洋房Semi-detach

指的是一对背靠背的洋房,2个洋房会共享一面墙,通常占地面积至少200平方米以上。

而半独立洋房会比联排洋房/排屋Terrace house的级别更高、价格也更贵!

来源:8视界

独栋洋房/别墅Detached house

占地面积通常在400平方米以上,独栋别墅如果自建游泳池,就显得珍贵,这样的独栋洋房在新加坡数量也会相对有限。

这些豪宅主要分布于实乞那路,蒙巴登,武吉知马等...

由于别墅区在的位置人口密度低,所以环境相对很安静,舒适。

来源:8视界

优质洋房Good glass Bungalow

这就是级别最高的洋房,洋房中的翘楚!

新加坡政府划分了39个优质的洋房区,全新加坡总共不到2500套,由于数量极为稀少,物以稀为贵,价格自然就高,一般价格都在2000-4500万新币以上。

这些房中皇冠都是由上市公司老板,企业家,富豪,名望家族所拥有。

但只有新加坡公民才可以购买。

联排别墅

联排别墅也是新加坡稀缺型,并且允许外国人购买的别墅房产。

联排别墅在新加坡也是存量越来越稀缺!

联排别墅作为外国人也能购买的有地住宅,可以满足那些不喜欢住在高层公寓却又想享受公寓设施的业主们,找到了理想的家园。

并且还能拥有有地住宅的宽敞空间和安逸尊贵,再享受到私人公寓的配套设施,包括健身房、游泳池、保安服务等等...

通常还会赠送2个私人停车位。

新加坡联排别墅的价格在300 - 800万新币。也是海内外众多成功人士的首选。

关于印花税的区别/公民、PR和外国人税收的区别

在新加坡,公民和PR购房的第一套和第二套有非常大的税务区别。根据2018公布的印花税。买房分为独立买房和联名买房。

标准房产的印花税

关于独立买房和需要缴纳的额外印花税

所谓独立买房,是指一个人独自承担贷款买房。房屋地契注册的Landlord只有这一个人。

联名买房和需要缴纳的额外印花税

所谓联名买房,是指两人或以上进行房产购置,房屋地契注册的Landlord为两人或者两人以上。

如果是中欧国家,挪威,瑞士,美国这四国公民或永久居民,享受和新加坡公民一样的税率!

如果是夫妻双方联名买房,按照一方的身份分为新加坡人,PR,外国人。交付的印花税按照需缴纳多者的身份收取。

新加坡税务局也表明观点:政府征收额外印花税的目的就是希望有个稳定的房地产市场,为防止房产泡沫经济。

也许这笔印花税价格不菲,不过对于需要长期定居的朋友而言,这也是一笔不得不花的钱。

组屋需要满足一定条件才能购买

其他房屋买卖问题

小马唠叨:根据新加坡市区重建局最新发布的预估数据显示,私宅价格第四季环比上扬2.1%,全年价格更上升2.2%。分析师普遍认为,楼市增长势头将随着经济反弹而持续下去,私宅价格今年可能取得2%至4%的增长。


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